界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年下半年伊始，香港兩大地產(chǎn)豪門便遭遇大變動。

楊受成家族旗下的英皇國際發(fā)布年報，披露166億港元銀行借貸已逾期，核數(shù)師德勤罕見地對財報“不發(fā)表意見”，引發(fā)股價崩跌。

幾乎同時，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣布正式辭去新世界發(fā)展職務(wù)，徹底退出這個家族企業(yè)的核心管理層。

就在鄭志剛辭任的同一天，新世界發(fā)展宣布獲得882億港元再融資“續(xù)命錢”，將債務(wù)到期日延至2028年。

這家老牌港企在懸崖邊緣暫時安全，但這兩大香港地產(chǎn)豪門的危機(jī)可能才剛剛開始。

第三代接班人退場

鄭志剛的告別看似突然卻早有預(yù)兆。

去年9月，鄭志剛便辭去了新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼行政總裁的職務(wù)，僅保留了非執(zhí)行董事虛職。

翻閱鄭志剛的個人公眾號，最后一條更新停留在今年5月2日，深圳太子灣K11 ECOAST的開業(yè)視頻。

而深圳K11 ECOAST的倉促開業(yè)或許也同樣預(yù)兆了鄭志剛的“告別”。

“五一”開業(yè)期間，項(xiàng)目層因動線混亂、品牌“掉檔”、設(shè)施倉促等問題引來了不少爭議。

“從商業(yè)角度來看，開業(yè)時應(yīng)該打響第一炮，留一個好印象，對傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目來說非常重要”，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端在接受界面新聞采訪時表示。

在張曉端看來，K11項(xiàng)目正?；I備完成后再開展或者運(yùn)營可以持續(xù)去化，項(xiàng)目本身的區(qū)位和自然條件都很好，如果將其看作“商業(yè)+文旅”的形式，未來也是值得期待的。

然而，界面新聞記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪處于空置，整體項(xiàng)目還屬于持續(xù)籌開的狀態(tài)。

作為鄭氏家族的第三代接班人、鄭裕彤的長孫，鄭志剛繼承了香港地產(chǎn)豪門的基因，但與其父輩不同的是，他在商業(yè)領(lǐng)域更具創(chuàng)新精神，K11便是其中的代表作。

2008年，年僅27歲的鄭志剛創(chuàng)立了K11品牌，開創(chuàng)性地將藝術(shù)、人文與商業(yè)地產(chǎn)相融合，一度成為新世界最耀眼的業(yè)務(wù)板塊。

比如，位于香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業(yè)第一年，就實(shí)現(xiàn)了盈利，且收入比整改前翻了3倍，同時還獲得了建筑、設(shè)計等領(lǐng)域的超過50項(xiàng)國際大獎，備受業(yè)界好評。至2023財年，該項(xiàng)目已成為新世界發(fā)展在香港投資物業(yè)板塊收入的主要貢獻(xiàn)者。

伴隨著K11品牌的成功，在鄭志剛的帶領(lǐng)下，新世界也開啟了高速擴(kuò)張之路。

2018年，新世界聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)以300億港元競得香港啟德體育園項(xiàng)目，同年啟動200億港元的航天城11 SKIES綜合體；2021年，又以118億港元投得長沙灣區(qū)的3個商業(yè)項(xiàng)目。

與此同時，鄭志剛也在大力推動內(nèi)地戰(zhàn)略，尤其是在大灣區(qū)，除購物中心外還投資了多個寫字樓及舊改項(xiàng)目，至2022年，其在大灣區(qū)的投資總額已達(dá)約2000億元。

“高杠桿”快速擴(kuò)張的背后，新世界的債務(wù)規(guī)模也在持續(xù)攀升。

據(jù)界面新聞記者整理，截至2024年底，新世界的借貸總額已超過1510億港元，尤其是短債超過320億港元，凈負(fù)債率達(dá)到57.5%，而在2018財年，其凈負(fù)債率還不到30%。

而同期新世界手上持有的現(xiàn)金也只有218億港元，資金缺口超過百億，流動性壓力顯著。

與此同時，新世界發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績也遭遇了首次虧損。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024財年，新世界發(fā)展的股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，到2025財年中期，公司再次虧損超66億港元。

這種來自經(jīng)營與財務(wù)的雙重壓力在今年5月達(dá)到頂峰。

5月末，新世界發(fā)展因宣布延期支付四筆合計34億美元永續(xù)債利息，遭遇 “股債雙殺”，股價一度跌至歷史低位，市值較巔峰時期縮水九成至143億港元，至7月4日已跌至138.41億港元。

面對危機(jī)，新世界也開啟了多重“自救”。

一方面通過售資產(chǎn)進(jìn)行“回血”，比如在2024年就以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益。

另一方面也在加速推進(jìn)再融資，為自己爭取更多的時間。

6月30日，新世界發(fā)展宣布其與銀行債權(quán)人已簽訂新的再融資協(xié)議，涉及總額達(dá)882億港元的現(xiàn)有境外無抵押債務(wù)。

882億港元的融資到賬，幾乎覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款，相當(dāng)于有了“續(xù)命錢”，幫助其暫時緩解了危機(jī)。但新協(xié)議要求將部分債務(wù)到期日延長至2028年，且需以核心資產(chǎn)作為抵押，實(shí)際上也是以 “時間換空間” 的無奈之舉。

債務(wù)崩塌

當(dāng)新世界勉強(qiáng)穩(wěn)住陣腳時，楊受成的商業(yè)帝國正遭遇著更猛烈的風(fēng)暴。

6月30日，德勤會計師事務(wù)所對英皇國際年報罕見出具“不發(fā)表意見”聲明，揭露其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，并表示事件可能會對集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大疑問，瞬間擊穿市場信心。

因?yàn)?/span>在港股上市公司中，此類審計結(jié)論往往預(yù)示企業(yè)治理與財務(wù)管控的系統(tǒng)性崩塌。

當(dāng)日，英皇國際股價盤中大跌近16%至0.2港元，創(chuàng)下自5月初以來的新低。截至7月4日，英皇國際股價已連續(xù)5日下跌，最后收盤報0.196港元，總市值約10.81億港元。

英皇國際是楊受成家族商業(yè)帝國中的地產(chǎn)平臺，與英皇鐘表珠寶、英皇娛樂酒店、英皇資本、英皇文化產(chǎn)業(yè)等均屬于英皇集團(tuán)旗下的上市公司，業(yè)務(wù)主要包含香港及海外物業(yè)投資與開發(fā)。

74.71%股權(quán)由家族控股公司英皇集團(tuán)（國際）掌控，公司主席陸小曼（楊受成的妻子）與副主席楊政龍（楊受成之子）分掌決策權(quán)。

據(jù)界面新聞?wù)?，?023年以來，英皇國際已連續(xù)三年錄得大額虧損，累計金額近90億港元。至最新公布的2025財年，公司全年總收入為13.76億港元，年度股東應(yīng)占虧損47.43億港元，同比擴(kuò)大131.7%。

對于2025財年的大額虧損，英皇國際表示，主要是來自投資物業(yè)的公允價值虧損，虧損15.41億港元。

同時，面對經(jīng)營壓力，英皇國際曾表示，香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩，導(dǎo)致商業(yè)樓宇空置率高企，其預(yù)計未來公司的零售及寫字樓租賃業(yè)務(wù)仍將面臨挑戰(zhàn)。

面對英皇國際的危局，這兩年楊受成也自掏腰包，幫助其“回血”。

2024年，先后購入中環(huán)公寓大廈，銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項(xiàng)非核心物業(yè)，跑馬地的雙套大宅，累計輸血近19億港元。

今年2月，英皇國際又與英皇鐘表珠寶簽訂買賣協(xié)議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權(quán)以及目標(biāo)公司欠付賣方的待售貸款，主要資產(chǎn)為廣東道大樓部分單位及廣告位。

據(jù)英皇國際方面透露，在未來一年內(nèi)，其計劃通過出售旗下物業(yè)及投資物業(yè)的租金，加強(qiáng)流動資金及經(jīng)營現(xiàn)金流量，并通過多種渠道管控行政及經(jīng)營成本。

瑞銀發(fā)表評論指出，此次事件對住宅市場的影響有限，一方面因英皇國際首季僅有約200伙可銷售單位，相較于去年的1.7萬伙數(shù)量較少。另一方面，其在香港持有約90萬平方呎的投資物業(yè)項(xiàng)目，約70%是與商業(yè)區(qū)零售及停車場相關(guān)。

陣痛中轉(zhuǎn)型

新世界發(fā)展與英皇國際當(dāng)下的困境，看似獨(dú)立的企業(yè)危機(jī)，實(shí)則都是香港地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛中的縮影。

這兩家老牌港企，均創(chuàng)立于上世紀(jì)40年代，在當(dāng)時憑借低息環(huán)境、土地壟斷與金融杠桿構(gòu)建了商業(yè)帝國，也在近兩年美聯(lián)儲加息周期與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的雙重夾擊下陷入困局。

在土地增值紅利消失后，運(yùn)營能力成為競爭核心，面對市場變局，香港地產(chǎn)商們正經(jīng)歷著從 “地主” 轉(zhuǎn)向?“服務(wù)商” 的角色轉(zhuǎn)型。

香港市場方面，雖然商辦市場依舊面臨供應(yīng)過剩與需求萎縮的雙重擠壓，但住宅市場在政府多項(xiàng)利好政策刺激下，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。

據(jù)香港差估署統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年4至5月整體住宅樓價指數(shù)止跌，兩個月微升0.5%，前5個月累計跌幅收窄至0.9%。整個二季度來看，住宅市場反應(yīng)正面，發(fā)展商推盤積極。

瑞銀研究也指出，雖然近期HIBOR（香港銀行間以港元計價的短期資金拆借利率）急跌，但預(yù)計全年香港住宅樓價將持平，當(dāng)去庫存完成后，2026年住宅樓價將有最多5%的復(fù)蘇，樓市的復(fù)蘇也將為企業(yè)重回健康軌道提供助力。

伴隨近年來房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，香港地產(chǎn)豪門的“黃金時代”也在家族更迭中漸漸落下帷幕，當(dāng)光環(huán)褪去，這場脫困、轉(zhuǎn)型之路還很漫長。