界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

上海年內(nèi)最受矚目的土地拍賣剛剛落下帷幕，下半場推出的3幅重磅地塊引來多家房企激烈角逐，最終成功敲定買家。

繼7月24日順利成交5幅地塊之后，7月25日，上海再將3幅地塊擺上拍賣桌，分別是浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊、虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊和徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元 051-11地塊。

這也是本次土拍最受關(guān)注的3幅土地。徐匯區(qū)地塊的起始樓面價16.36萬元/平方米，即使底價成交，樓面價已創(chuàng)上海全市以及全國涉宅地新高（包括公開市場和非公市場）。而虹口北外灘純宅地和浦東唐鎮(zhèn)地塊，在開拍前市場就預計會溢價40%成交。

如市場意料，25日的上海土拍熱度創(chuàng)下新高。上午首先出讓的是浦東唐鎮(zhèn)地塊和虹口北外灘地塊，都迎來7位競買人參拍。

其中，浦東唐鎮(zhèn)地塊東至德耘路，西至佑仁路，南至C-02C-02地塊，北至唐龍路，規(guī)劃居住用地，出讓面積2.26萬平方米，容積率2.3，建筑面積5.21萬平方米，地塊起價19.5億元，起始樓面價3.74萬元/平方米。

參拍的這7位競買人分別是：24日溢價30%拿下閔行地塊的安徽高速、24日斥資119億元拿下兩塊地的中海、來自廈門的國資房企國貿(mào)、央企保利發(fā)展、綠城、華潤&越秀聯(lián)合體、招商蛇口&港中旅聯(lián)合體。

該地塊的參與者不少，但有些房企也僅僅是“重在參與”。業(yè)內(nèi)猜測出價會比較積極的安徽高速、保利發(fā)展等房企，拿地意愿反而不強。

從地理位置來看，安徽高速、保利發(fā)展在該地塊周邊均有布局。地塊的西南面是安高·申宸院，項目三次開盤都是“千人搖”，1081套房源僅用了半年時間清盤，總計銷售額80億元。同樣位于唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕，均價8.04萬元/平方米，6月底首開231套房源，當天全部售罄。

對該地塊出價積極的只有3位競買人，國貿(mào)、中海、招商蛇口聯(lián)合體。在前面40輪競拍中，是2號選手中海與招商蛇口&港中旅的戰(zhàn)場，兩家互不相讓?，F(xiàn)場競價40輪之后，3號選手國貿(mào)才開始出手，與7號選手招商蛇口&港中旅聯(lián)合體展開廝殺。

直到第62輪，7號選手出價，地塊進入中止價27.297億元，現(xiàn)場進入競“高品質(zhì)建設”指標環(huán)節(jié)，只有國貿(mào)地產(chǎn)和招商蛇口＆港中旅聯(lián)合體兩家房企參與。

最終，招商蛇口＆港中旅聯(lián)合體在人才房配比中勝出，以總價27.297億元競得該地塊，成交樓板價5.24萬元/平方米，溢價率40%，裝修標準4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社區(qū)公共服務設施，以及約0.7%的人才房。

上午同步開拍的虹口北外灘地塊，熱度超預期，成交溢價刷新上海溢價率記錄，達到46.33%。

這是北外灘2020年規(guī)劃首幅公開出讓的宅地。該地塊距離在建480米浦西第一高樓僅300米，步行200米即達19號線周家嘴路站。而且經(jīng)歷了從商辦用地到純住宅用地的規(guī)劃調(diào)整，地塊的容積率從6.2降至2.63，無中小套型限制與保障房配建，為高端產(chǎn)品設計留足空間。

地塊稀缺性極高，吸引了北京國資房企金隅、招商蛇口&瑞城、華潤&越秀、中海、保利發(fā)展、綠城和金茂7位競買人競拍。現(xiàn)場經(jīng)過多輪競拍后，并觸發(fā)了“高品質(zhì)建設”指標環(huán)節(jié)。在“高品質(zhì)建設”指標全部達到上限后，啟動第二輪不設上限競價。

現(xiàn)場綠城和金隅互不相讓，一番激烈角逐后，綠城以總價64.719億元競得虹口北外灘地塊，樓面價12.6577萬元/平方米，溢價率46.33%，競報商品住宅裝修標準上限值6000元/平方米，競報公共服務設施面積上限值2600平方米，競報高端人才住房配建比例上限值2%。

值得一提的是，此次北外灘地塊的高溢價成交，刷新了上海土地市場的記錄。今年2月份，金茂拿下瑞虹“地王”，溢價率38.2%，成交樓面價11.7473萬元/平方米，如今綠城拿下的北外灘地塊又晉升虹口新單價“地王”。

而且，12.6577萬元/平方米的成交樓板價也是上海以及中國大陸第二高的高層住宅樓板價格，僅次于徐匯濱江的綠城潮鳴東方（樓面價13.1萬元/平方米）。

本場土拍的“壓軸”地塊徐家匯別墅地，同樣頗具看點。

該地塊未開拍就備受市場關(guān)注，除了吸引招商蛇口&徐房聯(lián)合體、中海這兩家企業(yè)參拍外，還有一位浙江臺州的神秘買家，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測。

據(jù)界面新聞了解，徐匯區(qū)宅地起始樓面價16.36萬元/平方米，地塊東至天平路，西至華山路，南至廣元路，北至051-10地塊，出讓面積4705.49平方米，容積率1.3，建筑面積6117.14平方米，地上建筑限高15米，起拍價格10.01億元。

這位神秘民企老板拿地決心最強，現(xiàn)場出價迅速，對地塊是志在必得。在2號選手招商蛇口&徐房出價后，1號選手臺州民企甚至連續(xù)出了兩次價。隨后，三位競買人接連出價，地塊很快就達到10%的溢價。

“預算是有的，地塊總價不算高，最后能不能拿到要看臺州神秘買家，他和我們開發(fā)商的拿地邏輯不一樣，開發(fā)商終歸還是要考慮利潤的，但個人買家可能就是有錢，單純喜歡這塊地，不用考慮賺錢，會無上限舉價。”某央企開發(fā)商人士在地塊開拍前告訴界面新聞。

現(xiàn)場競價到第28輪，地塊未達到中止價，得主正是這位神秘買家，由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以總價12.25億元拿下，溢價率為22.37%，樓板價高達20.03萬元/平方米，成為國內(nèi)單價“地王”。

界面新聞查詢天眼查app顯示，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司成立于2025年，注冊資本15.5億元，由葉舒祺100%持股。據(jù)了解，葉舒祺其父為“汽車模具大王”屹豐模具（集團）有限公司董事長葉華彪，祖籍浙江省臺州市三門縣。

業(yè)內(nèi)猜測，上海祺祥旺宇置業(yè)拿下該地塊，項目最終不一定會入市，可能會建成私人住宅。

至此，上海今年第六批次土拍圓滿收官，加上24日成交的5宗地，本輪土拍推出的8宗地塊最終7宗地塊溢價成交，1宗地塊底價成交，共收金約289.57億元，中海、安徽高速、招商蛇口、聯(lián)發(fā)&中建三局、綠城包括來自浙江的富商，均拿到地塊。